НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ ПО ДДУ, ПЕРЕУСТУПКИ ИЛИ ЖСК

возврат налогового вычета

Правовые основания для получения

Действующий на территории всех субъектов РФ Налоговый кодекс, в статье 220 устанавливает порядок получения и регламентирует условия, при которых граждане имеют возможность получать, предусмотренный законом, налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ в новостройке.

Лица, покупающие себе квартиры в домах на стадии строительства вправе получить имущественный налоговый вычет на строящееся жилье (пп.3 п.1 ст.220 НК РФ);
право на вычет возникает с момента подписания передаточного акта (пп.6 п.3 ст.220 НК РФ);
для получения налогового вычета при долевом строительстве квартиры Вам не требуется дожидаться оформления государственной регистрации жилья.
Данное положение разъяснено и подтверждено письмом Федеральной налоговой службы России от 25.05.2009 N 3-5-04/647 и письмами Министерства Финансов России:

от 16.03.2015 №03-04-05/13862;
от 06.03.2015 №03-04-05/12102;
от 10.09.2013 №03-04-05/37207;
от 27.02.2013 №03-04-05/7-145;
от 26.12.2012 №03-04-05/7-1442.

Можно ли получить налоговый вычет если квартира еще строится

Налоговый вычет по договору долевого участия если дом не сдан
Волнующим вопросом можно ли получить налоговый вычет, если дом ещё не сдан, задаются многие граждане, которые покупают жильё в еще строящемся доме. Важным аспектом получения этой льготы является обязательное наличие подписанного акта приёма-передачи этого объекта недвижимости в Вашу собственность.

Следовательно, воспользоваться такой льготой от государства можете, но Вам обязательно надо иметь подписанный акт приёма на руках.
Наряду с основной стоимостью жилья, указанной в договоре о продаже, Вы можете получить льготу еще по некоторым видам расходов налогоплательщика, к которым относится:

расходы на отделочные материалы;
затраты на работы по отделке, разработке проектной и сметной документации на эти работы.
Важно! Чтобы получить компенсацию по затратам на отделку Вам надо убедиться, что в договоре прописано, что недвижимость продается без необходимой отделки. Это является обязательным условием возмещения затрат подобного рода. Подробнее об этом читайте в статье «Вычет на ремонт квартиры в новостройке и вторичном жилье»

Пример

Захарова М.З. в 2015 году заключила договор приобретения квартиры в строящемся доме и сразу оплатила ее стоимость, которая составила 1 800 000 рублей. Акт приема-передачи был оформлен в июле 2016 года. Учитывая, что договор содержит сведения о приобретении жилья без отделки, Захарова М.З. имеет право после подписания передаточного акта получить налоговый вычет 13% с 1 800 000 руб., а вместе с этим с 200 тысяч рублей, потраченных на отделку и ремонт.
Возврат налога при покупке квартиры в строящемся доме в ипотеку

Граждане, воспользовавшиеся ипотечным кредитованием для приобретения собственного жилья в строящемся доме, могут также использовать своё право на возврат налога на доходы физических лиц. Получить налоговый вычет при покупке квартиры в строящемся доме в ипотеку, не дожидаясь окончания строительства разрешено только при условии, что Вы уже получили на руки и подписали акт приёмки квартиры.

Размер

Дополнительно к основной сумме вычета 2 000 000 руб., Вы можете получить имущественный вычет с суммы уплаченных процентов по ипотечному кредитованию до 3 000 000 рублей.

Возврат по процентам разрешается реализовать после получения основной льготы по покупке;
вернуть Вы сможете все проценты, даже если ипотечный кредит был взят до оформления квартиры в собственность или подписания передаточного акта.
Пример

В июне 2017 Анучкина А.Б. оформила ипотеку на сумму 2 800 000 для покупки квартиры в строящемся доме по ДДУ. В марте 2018 г. она подписала акт приёма-передачи. В январе 2019 года Анучкина А.Б. вправе обратится в ИФНС для возврата основного вычета с суммы 2 000 000 руб., и процентов за период с июня 2017 года до января 2019 на сумму 314 000 руб. В итоге Анучкина А.Б. сможет вернуть налог в сумме: 13% × (2 000 000 + 314 000) = 300 820 руб.
Для возврата НДФЛ на жильё, купленное в кредит, есть много нюансов, обязательно ознакомьтесь со статьей «Возврат налогов при покупке квартиры в ипотеку»

Налоговый вычет при покупке квартиры по договору долевого участия

Получить налоговый вычет при долевом участии в строительстве новостройке если дом ещё не сдан возможно только имея на руках подписанный передаточный акт, требуемый как документ подтверждающий Ваше право на эту недвижимость;
к требуемому пакету документов надо приложить договор ДУ, в котором содержится информация об оплаченных Вами денежных средствах, подлежащих к возмещению;
Момент наступления права на получение имущественного вычета считается не дата заключения ДДУ, а дата приёмки квартиры по акту;
Обратите внимание по предварительному договору купли-продажи (предварительному акту приема-передачи) получить возврат налога не получится, т.к. — это только Ваше намерение заключить его, но таким не является и не передаёт никаких прав собственности. Эту позицию подтвердила налоговая в письме от 29.08.2013 №БС-4-11/15716
Пример

Лазебная Т.В. по ДДУ купила квартиру в 2017 г., но акт ее приема-передачи был подписан только в январе 2018 г. Соответственно право воспользоваться имущественным вычетом она получила только в 2018 году.
Пример

Колбина А.А. купила студию в строящемся доме в феврале 2017 года, заключив предварительный договор купли-продажи квартиры и в январе 2018 года обратилась за возвратом налога в инспекцию, оформив предварительный акт приема-передачи. Но поскольку документом, необходимым для подтверждения права на имущественный вычет является документ, подтверждающий право собственности или право требования на квартиру, в вычете ей было отказано.
Подробно о налоговых вычетах при покупке квартиры как долевой собственности вы можете прочесть здесь.

Налоговый вычет по переуступке прав долевого строительства

При переуступке прав долевого строительства, как и возврат НДФЛ при долевом строительстве квартиры возможен только после получения акта приёма-передачи.

Согласно положениям письма Министерства финансов РФ №03-04-05-43347 от 29.08.2014 года наряду с предоставлением договора о долевом участии, по которому осуществлялась переуступка, Вам потребуется приложить к основному комплекту документов оформленный договор уступки. Это условие содержится и в письме ФНС России от 22.11.2012 № ЕД-4-3/19630@, доведенном до налоговых органов, где приводится перечень документов, необходимых для получения имущественного вычета
Момент наступления права на вычет будет считаться не дата заключения ДДУ или договора переуступки, а именно дата приёмки квартиры по акту, подписанному обеими сторонами.
Пример

Ромащенко К.О. по договору переуступки приобрёл квартиру в 2017 г., но акт приёма передачи квартиры будет подписан только в сентябре 2018 г. Соответственно право на имущественный вычет он получит только в 2019 году. Ромащенко К.О. имеет право на возврат налога по доходам, полученным за весь 2018 год, а за 2017 нет.
Налоговый вычет при покупке квартиры через ЖСК
Граждане, приобретающие строящиеся квартиры через жилищно-строительные кооперативы по договорам паенакопления могут рассчитывать на налоговую льготу по сделке.
Важным условием наступления такого права является:

полное внесение требуемых паевых взносов членом кооператива;
подписание передаточного акта.
Пример

В марте 2016 г. Котов Н.А. заплатил 515 500 руб. как часть взноса за покупаемую квартиру через ЖСК, а оставшуюся сумму 1 455 500 руб. выплатил в декабре того же года, но т.к. акт приемки им еще не был подписан, право на льготу отсутствует. После подписания этого документа в апреле 2017 г. у Котова Н.А. появилось право на возврат НДФЛ начиная с 2017 года.
Налоговый вычет по акту приема передачи квартиры в 2017 году
Покупка еще строящейся квартиры дает право ее собственнику получить возврат НДФЛ. Акт приемки квартиры является важнейшим аспектом любой сделки подобного рода, а его подписание дает право начать налогоплательщику оформлять получение вычета начиная с этого налогового периода и что очень важно, ждать оформления в собственность недвижимости для получения вычета не требуется.

Пример

В 2015 г. Комличенко О.А. был заключен ДДУ. Тогда же он внёс полностью взнос за покупаемую квартиру, но завершение строительства и подписание акта приемки состоялось в декабре 2017 года, наступил январь 2018 года и квартиру Комличенко О.А. ещё не оформили в собственность. Несмотря на это, он оформил налоговый возврат и получил его за весь 2017 год, а не только за декабрь.

Где получать
Существует два варианта получения:

у работодателя;
через органы ФНС.
Разницей является:

у работодателя Вы сможете получать ежемесячное возмещение НДФЛ на основании налогового уведомления, полученного в налоговом органе втечение месяца с момента Вашего обращения;
через органы ФНС единым платежом за целый год втечение месяца по окончании камеральной проверки длительностью до 3-х месяцев.
В случаях обращения за получением льготы к своему работодателю, необходимость заполнять декларацию о Ваших доходах отпадает, но необходимо представить уведомление из налоговой о праве на вычет, подробнее о способах получения читайте в статье «Как лучше получить вычет через работодателя или налоговую»

Список документов:
договор приобретения Вами жилья;
акт приёма-передачи;
чеки или иные платежные документы;
справка о доходах формы 2-НДФЛ;
декларация по форме 3-НДФЛ.

Когда обращаться

С готовым комплектом документов необходимо обратиться в налоговый орган по месту жительства по окончании года, в котором возникло право собственности или был подписан акт приёма-передачи.
Если Вы обязаны подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, то должны представить ее в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за прошедшим. Остальные граждане, которые желают воспользоваться своим правом на налоговый вычет могут подавать документацию для получения вычета в течение всего года.
Важно!
Законодательством не ограничиваются сроки подачи документов для получения налоговых вычетов, но вернуть уплаченный НДФЛ, согласно п.7 ст.78 НК, разрешается только за три предшествующих года.

Пример

Если Вами была совершена покупка недвижимости в июне 2014 г., но оформить положенный вычет в ФНС Вы решили только в 2018 году, то в таком случае Вы сможете получить вычет НДФЛ за 2015, 2016, 2017 года, а за 2014 не сможете.

Ограничения

Независимо от того каким способом Вы покупаете жильё в личную собственность, статья 220 НК России устанавливает пределы суммы, с которой Вам будет возмещено 13%.

Максимальная сумма равна 2 000 000 руб., т.е. Вы можете вернуть до 260 000 руб.
А если имущество приобретается в долевое участие несколькими членами семьи, то все они вправе претендовать на возврат налогов.
Получение этой льготы возможно однажды в жизни, но если цена приобретаемого имущества ниже суммы ограничения, Вы вправе воспользоваться льготой до ее полного исчерпания при следующей покупке и вернуть до 260 000 руб. Вашего НДФЛ.

Частный дом

Если Вы строите или уже построили дом, также как и за квартиру можно вернуть деньги за строительство, подробнее о строительстве и возврате налогов в разделе «Вычет на строительство дома».

Как получить ипотечный налоговый вычет?

налоговый вычет (2)

Любой заемщик может получить налоговый вычет после погашения ипотеки. Глупо не воспользоваться этой возможностью, т.к. именно за счет этого можно неплохо сэкономить. Каждый имеет право на получение двух вычетов. Нужно только собрать документы и предоставить их в определенные органы.

Люди уже привыкли к тому, что вслед за процентами нагружаются и дополнительные расходы. При ипотеке без этого не обойтись, и дополнительные расходы могут быть высокими. Это известно всем. Но не все знают, что с купленной квартиры есть возможность вернуть налоговый вычет по ипотеке.

Есть два вычета:

1) Один идет из суммы оплаченных процентов.

2) Второй уже высчитывается из стоимости квартиры.

Ипотечный вычет с оплаченных процентов

Налоговый кодекс позволяет любому заемщику вернуть определенный процент от оплачиваемого ипотечного кредита. Вернуть можно 13%, но эта сумма не должна быть больше 3 млн. р. Для любого заемщика эта сумма не окажется лишней. Для получения вычета необходимо посетить ближайшее налоговое отделение. Пакет необходимых документов:

— ипотечный договор, который выдается в банке при оформлении кредита;

— график погашения долга, где ясно виден факт оплаты долга с процентами;

— подтверждение факта полной выплаты кредита;

— справка о размере зарплаты с официального места работы.

Если ипотека оформлялась, например, на 3 млн. р., а процентная переплата составила 80%, то на ипотечный вычет в размере 312 тыс. р. можно рассчитывать. И это неплохая сумма.

Ипотечный вычет из самой стоимости квартиры

Можно получить еще один вычет, который формируется из суммы, выданной банком в качестве ипотечного кредита. Получить вычет можно только раз. Хотя есть информация, что на данный момент планируются изменения, которые позволят получать его несколько раз. Размер налогового вычета из стоимости жилья составляет 13%. Но сумма не должна быть больше 2 млн. р. Получить ипотечный вычет имеет право только собственник жилья. Чтобы получить налоговый вычет по ипотеке нужно предоставить:

— справка с работы о размере зарплаты;

— подтверждение покупки жилплощади;

— документы, подтверждающие владение жильем;

— бумаги, доказывающие полное погашение ипотечного кредита.

Чтобы получить вычет нужно просто предъявить копию паспорта, ИНН, данные счета в банке.

Если в кредит было получено 3 млн. р., то возврат от стоимости жилья будет в размере 390 тыс. р. С двух положенных по закону вычетов получится 402 тыс. р. Если ипотека оформлялась на 2 млн. р., то ипотечный вычет составит 200 тыс. р.налоговый вычет (1)

Инвестиции. Инвестирование в недвижимость

инвестиции (1)

Одной из высоко прибыльных инвестиций можно назвать вложения в недвижимое имущество. В повседневной жизни речь может идти о домах, квартирах, даже гаражах. Это самый давний способ инвестирования, который уже помог нажить состояние богачам еще до появления бирж. И по сей день актуальность объектов недвижимого рынка не падает, несмотря на кризисы. Тот факт, что инвестиции в недвижимость будут эффективны всегда, означает практически отсутствие рисков. Различают несколько вариантов инвестиций в недвижимое имущество: долгосрочные, краткосрочные, инвестиции для получения пассивного дохода.

Самый простой вид – это краткосрочные инвестиции. Ее действие можно рассмотреть на примере: допустим, один клиент в срочном порядке продает дом (или квартиру), предоставляя хорошую скидку. В этот же момент второй клиент, наоборот, ищет дом и согласен переплатить, если он найдется быстро. Именно на этом и зарабатывают многие конторы, занимающиеся сделками купли/продажи недвижимости.
Долгосрочные инвестиции также подразумевают совершение сделки приобретения недвижимости, при этом ожидаемая прибыль может быть получена через несколько лет, когда удастся продать ее значительно дороже. Инвестируя таким образом, важно грамотно подходить к прогнозированию возможной прибыли. Например, разумным будет приобретение квартиры в районе, в котором пока нет инфраструктуры, но в скором времени планируется ее возведение. Или же покупка квартиры на этапе котлована или в новостройке, что также требует тщательно изучения ситуации и взвешивания вероятности наступления рисков. Также выгодно покупать загородные дома, учитывая все возрастающий спрос городских жителей на приобретение дома в тихом местечке, за городом.

И наконец, инвестиции с целью получения стабильного и быстрого дохода – это самая простая аренда. На первом этапе инвестируются значительные средства на покупку недвижимости, после чего затраты сначала окупаются и лишь через время пойдет прибыль. Помимо аренды квартиры как жилого помещения, достоин внимания и еще один способ – переоборудование. Например, в спальном районе может открыться офис одной фирмы. Для этого выкупаются квартиры целиком, перепланировываются под коммерческое помещение и сдаются в аренду, с арендной платой за каждый метр площади. Возможен и вариант наоборот, когда из офисного помещения создается небольшой, но уютный хостел, например, в центре города, что очень удобно для путешественников.
инвестиции (2)

Код безопасности*::
security code
Пожалуйста, введите защитный код:

Заказать

Регистрация права на построенный дом

регистрация права

Череда юридических действий связана с государственной регистрацией права собственности на построенный в  соответствии с полученным разрешением дом.

Прежде всего, необходимо заказать и получить технический паспорт БТИ (сейчас эта организация находится в МФЦ,) на построенный дом, в котором обязательно должны быть окна, двери, крыша, крыльцо, межэтажные перекрытия и забор вокруг участка. В БТИ необходимо представить:

  1. 1. Строительный паспорт; 

2. Акт обследования (перед строительством); 

3. Свидетельство о государственной регистрации прав на землю; 

4. Разрешение на строительство; проект дома. 

Для ввода построенного дома в эксплуатацию застройщик обращается в местный орган архитектуры, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы:

  1. 1. Свидетельство о государственной регистрации прав на землю; 
  1. 2. Градостроительный план земельного участка (если градостроительные планы местная архитектура еще не выдает, то прикладывается кадастровый план участка); 
  2. З. Разрешение на строительство; 
  1. 4. Акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства на основании договора); 
  1. 5. Документ, подтверждающий соответствие построенного объекта требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство; 
  2. 6. Документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим УСЛОВИЯМ и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию) сетей инженерно-технического обеспечения (электричество, газ, вода, канализация, отопление);
  3. 7. Схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора); 
  4. 8. Заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов. Для государственной регистрации прав на построенный жилой дом в местный отдел управления Федеральной регистрационной службы (сейчас все подается через МФЦ) следует представить следующие документы:

    1.Документ, удостоверяющий личность заявителя: паспорт, удостоверение личности военнослужащего, временное удостоверение личности;

  5. 2. Доверенность (подлинник и ксерокопия) в случае обращения по доверенности;
  6. 3. Квитанция об оплате государственной пошлины, оплаченная от имени лица, обращающегося за регистрацией (подлинник и ксерокопия);
  7. 4.Заявление (заполняется при приеме документов сотрудником МФЦ);
  8. 5.Свидетельство о государственной регистрации прав на землю (подлинник и ксерокопия);
  9. 6. Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), на котором расположен жилой дом (подлинник и ксерокопия); 

    7. Разрешение на строительство жилого дома; 

    8. Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома; документ, содержащий техническое описание и план жилого дома (тех. паспорт БТИ) (подлинник и ксерокопия). 

    По истечении 12 дней с даты сдачи указанных документов выдается свидетельство о государственной регистрации права. С этого момента вы становитесь полноправным собственником построенного дома.

     

Строительный паспорт объекта

строительный паспорт

Далее вам следует заказать в органе архитектуры района строительный паспорт объекта, представив следующие документы:

гражданский паспорт собственника земельного участка и его копию; свидетельство о государственной регистрации прав на землю;

1. кадастровый план земельного участка; 

2. разрешение на строительство; 

3. проект дома; 

4. заверенную копию лицензии на проектирование; акт обследования участка перед строительством или план топосъемки для строительного паспорта (при самовольном начале строительства).

После разработки строительного паспорта в органе архитектуры местной администрации необходимо получить план размещения строений на участке (входит в состав строительного паспорта) для его согласования в службе санитарно-эпидемиологического надзора и в органе пожарного надзора. В тех случаях, когда на участке имеются подземные или надземные коммуникации, то требуется еще согласования с соответствующими коммуникациям организациями (водоканал, теплосети, электросети и т.д.

Для согласования в Госсанэпиднадзоре ( ГСЭН) и не государственного пожарного надзора (ГПН) плана размещения строений на участке в каждый из этих органы, нужно предоставить:

копию свидетельства о государственной регистрации прав на землю;

1. план размещения строений на участке; 

2. справку о перечне существующих и планируемых систем жизнеобеспечения; 

3. копию заключения ГСЭН или ГПН из проекта застройки. 

Представив в орган архитектуры района согласованный план размещения строений, вы вправе получить строительный паспорт и всю документацию, входящую в него.

Обратим внимание на то, что разрешительная документащи на строительство обычно действительна в течение 2-х лет. В эти сроки необходимо приступить к строительству, иначе придется данную разрешительную документацию продлевать ещё на два года, а далее получать ее заново, иначе строительство дома будет считаться самовольным со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Следующая череда юридических действий связана с государственной регистрацией права собственности на построенный в соответствии с полученным разрешением дом.

 

Разработка проекта дома

проект дома

Заказать изготовление проекта дома можно в любой организации, имеющей лицензию на производство данных видов работ, в том числе в этой же районной архитектуре или, если надо срочно, в какой-либо коммерческой организации, имеющей лицензию на данные виды работ.

Если дом будет строиться по проекту организации, имеющей лицензию на строительные и проектные работы, тогда необходимо получить копию проекта дома и копию лицензии, заверенные этой строительной проектноЙ организацией.

Для заказа на изготовление проекта дома необходимо следующее:

заказать или представить эскизы: плана участка с привязкой дома и других построек в масштабе

1:500; эскизы фасадов дома или фотографии фасадов;

1. поэтажные планы и план крыши в масштабе 1:100 с указанием оконных и дверных проемов, экспликацией помещений и всех размеров;

2. копию свидетельства о государственной регистрации прав на землю;

3. копию градостроительного (при его отсутствии кадастрового) плана земельного участка;

4. технические условия на подключение к различным инженерных сетям (электричество, газ, вода, канализация, отопление).

После получения проекта требуется оформить заказ на вынос осей участка и здания под строительство, осуществить вывоз на участок специалистов в области геодезии и получить в отделе геодезического надзора в органе архитектуры района акт обследования участка (акт разбивки границ участка и осей строения).

В случае когда вы самовольно начали строительство без получения разрешения (от фундамента и далее), вместо акта обследования участка вам потребуется план исполнительной топосъемки участка и дома под строительный паспорт. Для этого вы оформляете в районном органе архитектуры заказ на топосъемку участка и дома, представив копию свидетельства о государственной регистрации прав на землю и кадастрового плана земельного участка.

Далее вам следует заказать в органе архитектуры района строительный паспорт объекта.